융자상식

융자 절차

1.시작 단계

 

집을 사기로 결정하셨나요? 집을 고르기전에 하셔야 할일이 있습니다. 은행 혹은 융자 브로커를 통해 사전 융자 승인을 먼저 받으셔야만 오퍼를 쓰실때 도움이 됩니다. 요즘은 꼭 있어야 하는 경우가 더욱 많아 지고 있습니다. 사전 융자승인으로는 프리 어프로블 (pre-approval), 피큐 레터(PQ Letter) 등이 있습니다.

 

프리 어프로블 (Pre-approval)와 피큐 레터 (PQ Letter)

보통 융자기관은 프리 어프로블 부터 시작을 합니다. 크리딧 리포트(Credit Report)를 뽑고 융자 신청서를 받습니다. 융자 신청서에는 소득(Income), 직장(Employment history), 은행 잔고(Asset), 등을 기제 하셔야 하며 융자 기관은 크리딧 리포트와 융자 신청서만으로 차후 신청서 내용을 확인하는 조건으로 프리 어프로블을 발급합니다.  피큐 레터도 프리 어프로블과 비슷합니다.

  • 픠리 어프로블과 피큐 레터는 모두 조건부 승인으로 모든 서류 심사 후 승인 거부 될수도 있습니다.

 

커미트먼트 (Loan Commitment)

론 커미트먼트는 프리 어프로블보다 한 단계 더 나아가 소득, 직장 등 서류들을 확인 후 융자를 정식 승인(full approval)하는 단계로 집을 찾기전에 융자 승인을 해주는 것입니다.

 

다운 페이먼트 (Down Payment)

다운 페이먼트는 거의 모든 프로그램에서 필요로 합니다. 다운 페이먼트 없이 할수 있는 프로그램으로는 VA (군인 융자) 가 가장 많이 이용되며 다운 페이먼트 보조 프로그램을 이용 할수도 있습니다.

보통 적용되는 최소 다운 페이먼트는 FHA 융자는 3.5%, 컨포밍 (Conforming) 융자는 5% 을 요구 합니다.

본인이 살기 위해 사는 집은 페밀리 멤버나 친척으로 부터 도움을 받을 수도 있습니다.

 

감정 (Appraisal)

감정서는 라이센스가 있는 전문 감정사의 감정가로 보통 해당 건물로 부터 1 마일 안에 있는 비교 건물, 환경, 건물의 상태등을 비교 후 감정가를 정합니다.

  • 감정가는 세일즈 콘트렉트(Sales Agreement)가 성립 된 날짜를 기준으로 합니다.

 

클로징 코스트 (Closing Costs)

융자비용은 에스크로 비용, 타이틀 비용, 은행/렌더 비용, 감정 비용, 에스크로 디파짓, 페이먼트 일부, 프라퍼티 텍스 일부, 카운티 트렌스퍼 텍스등이 포함 되며 그 외의 비용이 추가 될수 있습니다.

 

2.콘트렉트 성립 절차

 

  • 은행과 에스크로로 부터 융자에 관한 안내 서류를 받습니다.
  • 융자 신청서류를 프로세서가 준비 합니다.
  • 융자 비용 견적을 확인 합니다.
  • 부동산 에이전트에게 주택 감정을 위해 연락이 갑니다.
  • HOA 에 관한 서류를 주문 합니다. (HOA가 있을 경우)
  • 융자 신청서와 첨부 파일을 은행에 보냅니다.
  • 융자 심사 후, 승인 여부와 보충 서류를 위해 연락 드립니다.
  • 이자를 결정합니다.
  • 이자가 결정되면 론닥 (Loan Doc 융자 계약서류)가 에스크로로 보내집니다.
  • 공증사 앞에서 융자 계약 서류에 서명을 합니다.
  • 모든 서류 확인 후 신청한 융자금이 타이틀 회사로 보내 집니다.
  • 타이틀 회사에서 소유권 등기를 신청하고 등기 내역을 확인 합니다.
  • 집 장만의 모든 절차가 끝났습니다, 축하드립니다.

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